湖南省物业服务收费管理办法发布，规范收费行为维护业主权益
湖南省住房和城乡建设厅未实施专业化物业服务的全省公共机构物业及原房改房的收费参照本办法，由省物价局会同省机关事务局另行制定。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策，指导全省
各市、州、县物价局、房产局：
为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、用户和物业服务企业的合法权益，根据国家有关规定，结合我省实际情况，经召开价格决策听证会经广泛听取意见，报省人民政府批准，现将《湖南省物业服务收费管理办法》印发给你们，请结合本地实际执行。
附件：《湖南省物业服务收费管理办法》
湖南省物价局湖南省住房和城乡建设厅
2010 年 6 月 7 日
关键词：物业服务收费通知
抄送：国家发展改革委、住房城乡建设部、省政府办公厅、省政府法制办、省政务管理局、省物价局各直属单位
湖南省物价局办公室2010年6月8日发布
校对：邓荣誉
附录：
湖南省物业服务收费管理办法
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用者和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》的规定，中华人民共和国》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》、《湖南省物价监督管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改物价[2003]发改价[2007]2285号）和《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价[2007]2285号），结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务、收费及监督管理。
全省未实行专业物业服务的事业单位物业和改造原有房屋的收费参照本办法，由省物价局会同省政务局另行制定。
业主自行组织管理物业的，其物业服务及收费可参照本办法执行，并在当地乡、镇人民政府（街道办事处）指导下由业主大会执行。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同，维修、保养、管理房屋、共用配套设施设备以及公共或者共用场地，并收取的费用。保持相关区域的环境卫生和卫生。向业主（用户）收取订单、费用。
第四条 政府鼓励建设单位和业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展合法价格竞争，禁止价格欺诈，推动物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 物业服务收费实行统一政策、分级管理。省物价部门会同省住房城乡建设部门根据国家有关规定制定全省物业服务收费政策，指导全省物业服务收费管理。
市、州、县政府价格主管部门会同同级房地产主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的日常管理和监督。
第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理、收费与服务水平相适应的原则。
第七条 物业公共服务收费、代收代理收费、特殊服务收费根据物业服务企业提供服务的项目、性质、内容和特点，分别实行政府指导价和市场调节价管理。
住宅公共服务、车辆停放服务、装修服务等收费实行政府指导价。
非住宅物业服务、针对部分业主（使用人）需求的专项服务或委托服务、代收代办服务的收费实行市场调节价，并按照双方事先约定的原则平等和自愿。服务不得强行、强制。收费。
第八条 住宅建筑公共服务项目分为：综合管理服务、公共区域保洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化维护服务、共享部分、日常运营、维护、维修等五项。共享设施设备服务，等级由低到高，最高等级为五级。
第九条 实行政府指导价的住宅公共服务收费，由省物价部门会同省住房城乡建设部门制定分品种、分层次的物业服务基准价格，并定期公布（现阶段全省分项分级服务及收费基准价详见附件1《湖南省住宅物业服务分项分级基准价标准》）。
市、州、县物价主管部门会同同级房地产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素。制定地方住宅物业服务分项分级指导价格，对同一住宅区内多个住宅类别制定每个住宅类别的收费系数，每两年公布一次。
第十条 住宅物业管理区域内的物业服务收费标准，按照质量与价格匹配的原则，选择项目等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准之和。
业主大会成立前尚未通过招标确定的住宅物业服务初步收费标准，由当地物价部门根据当地公布的住宅物业服务分级指导价确定。
鼓励建设单位通过规范招投标方式选择前期物业服务公司。通过招标方式选择前期物业服务企业的，物业服务收费资质由当地物价部门审核。
尚未通过招标确定的前期住宅物业服务收费，建设单位应当根据物业特点和服务要求选择服务项目和服务水平，制定收费标准，并填写《住宅前期公共物业服务收费表》。收费声明及审查表》（见附件二）。在批准的收费指导价范围内，建设单位应当在房屋交易合同中与购房人预先约定涉及购房人的物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式和计费开始时间等。共同利益的协议应该是一致的。
未事先在房屋交易合同中与购房者明确约定前期住宅物业服务费的，业主有权拒绝支付。
业主委员会按照法律规定和业主大会程序决定与物业服务公司签订物业服务合同后，前期物业服务合同自然终止。住宅公共服务的具体收费标准，由业主委员会经业主大会批准，物业服务企业根据所选服务项目和等级、社区规模、服务要求，在公布的指导价范围内确定。 、服务质量（优秀物业管理职称获得者和居民满意度等）、服务成本、价格指数、盈利水平、物业状况等因素，协商确定合同期内的实施标准。必要时，可以邀请当地乡镇人民政府、街道社区参与协调。
第十一条 因提供本办法（附件1）未涵盖的服务和设施设备（如提供备用电源、柴油发电机组、自备供水压力等，需要增加物业服务成本）水泵、消防设施等）公共设施及其他专项服务），收费标准可根据服务方式、时间在物业服务合同中另行约定。
第十二条 因建设单位原因造成物业管理住宅区分期开发、分批交付，给先入住的业主造成噪声、粉尘污染和交通不便的，建设单位应当向业主给予相应补偿并在房屋买卖合同中注明。
第十三条 前期物业管理期间，按市场调节价收取的物业服务费，由建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同约定。建设单位与购房人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同的约定。内容;已设立业主代表大会的，经业主代表大会同意，业主委员会应当依照法律、法规的规定，在物业服务合同中与物业服务企业约定。
各级物价、房地产主管部门要加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的指导和规范，推动物业相关各方合理约定服务收费及相关事项。
第十四条 物业服务收费可以约定包干制或者有酬制。
包干制是指业主向物业服务公司支付固定的物业服务费，所有盈亏由物业服务公司享有或承担的物业服务计费方式。物业服务费实行包干制的，住宅区公共物业服务费实行政府指导价管理。
报酬制是指从预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定金额提取报酬支付给物业服务企业，其余部分用于约定费用的物业服务计费制度。物业服务合同。余额或不足部分由所有者享有或承担。方式。物业服务收费实行有偿制的，住宅区公共物业服务收费可以实行市场调节价。
第十五条 实行薪酬制度的物业服务企业应当按照规定建立物业服务各项资金收支台账，每年至少向全体业主公布一次，并接受业主委员会或者业主的查询。 ' 会议。实行承包制的物业服务企业应当每年至少向全体业主公布一次住宅区公共物业服务项目和服务工作情况，并听取业主大会的意见。
第十六条 物业管理公共服务费包括：
1、人员费用，包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、住房公积金以及养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费由物业服务企业按照相关政策缴纳。等待。
2、物业共用部分及共用设施设备的日常运维费用，包括二次供水、承压设备维护费用、电梯运维费用、消防、监控、智能化运行、维护和检测费用及其他设施，不包括保修期内建设单位履行保修责任应支付的维修费用，以及应由专项维修资金支付的维修、更新、改造费用。
3、物业管理区域内清洁卫生费用，包括所需工具购买费、消毒防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁材料费、环卫费（垃圾处理费除外）等。
4、物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的设备费、通讯设备管理费、秩序维护人员人身保险费以及物业服务公司支付的服装费等。不包括共享设备中包含的监控设备。
5、物业管理区域绿化维护费用包括绿化管理维护所需绿化工具购置费、绿化用水费、苗木补充费、农药化肥费等，不包括苗木种植费和早期维护费由建设单位支付。
6、物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用。办公费用是指物业服务企业在管理区域内维持正常的物业管理活动所需的办公费用。固定资产折旧费用是指物业服务项目内物业服务企业所需的办公费用。拥有的、与物业服务直接相关、使用年限在一年以上的固定资产的生活分摊费用。
七、物业共用部分、共用设施设备、公众责任保险保险费，是指物业服务企业购买物业共用部分设施、设备和公众责任保险缴纳的保险费。
8、管理费分摊，是指物业服务企业管理多个物业项目时，为保证相关物业服务正常运营而由各服务项目承担的费用。
9、经业主批准的其他费用网站维护收费，是指业主或业主大会同意按规定从物业服务费中支付的费用（如文化体育、联谊聚会、比赛及其他必要的社区文化活动等） .)。
10. 法定税费。
11、利润合理网站维护收费，住宅物业服务费用利润率最高不得超过8%。
第十七条 供热、中央空调等电力设备发生的能源费用和运行维护费用应当分别纳入其供电价格，不得向业主（用户）单独收取。
第十八条 住宅公共物业服务费按照法定产权面积计征。已颁发产权证书的，以产权证书记载的建筑面积为准。未颁发产权证书的，按照购房合同注明的建筑面积计算。
业主购买（使用）的车库、层高2.2米以上混合住宅的公共物业服务费，按照同类型住宅建筑收费标准的50%收取。合同另有规定的，从其规定。
住宅物业变更用途为办公用途的，按同类住宅物业收费标准加收100%，用于商业用途的，加收200%。改变用途性质的杂房、车库，用于居住的，按照同类住宅建筑收费标准收费；用于办公的，按同类住宅建筑收费标准的100%加收；若用于商业用途（包括商业经营、仓储及配套经营的员工食堂等），将加收类似住宅物业200%的费用。
第十九条 物业服务费由物业服务企业向业主或者物业使用人收取。纳入物业管理范围的物业已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未能按时交付购房人的，物业服务费由建设单位支付单元。
房屋竣工验收后，建设单位应当书面通知买受人按照购房合同办理交付手续。购房人验收房屋后，物业服务费由购房人支付；当购房者检查并检查房屋时，该房产就存在。不符合法律法规和购房合同规定条件的，整改期间的物业服务费由建设单位缴纳；买受人无正当理由拖延交付手续的，物业服务费自建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月起计算收取，由买受人支付。付款，但施工单位先垫付并负责回收。建设单位与购房人另有约定的，从其约定。
对于已交付但未使用的物业，需支付90%的物业服务费。
物业服务费按月计算，经双方同意可以预收，但预收期限最长不得超过十二个月。
第二十条 自前期物业服务合同生效之日起至已售房屋交付使用之日止当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。自待售房屋交付之日次月起至初步物业服务合同终止当月发生的物业服务费，由购房人按照房屋销售合同规定的初步物业服务费标准承担。合同;房屋买卖合同未载明的，由购房人承担，建设单位承担责任。
产权转让时，产权转让当月及之前发生的物业服务费由产权转让方承担；自产权转让之日起次月起发生的物业服务费，由产权受让人承担。产权转让时，物业受让人应向物业服务公司了解物业服务合同、管理规定等，并督促原业主结清相关物业服务费。未缴清费用的，财产受让人承担连带支付责任。 。
第二十一条 居住区内的道路、绿地等公共场所、公共设施和物业服务建筑，属于业主所有。使用道路、绿地等公共场所、公共设施、物业服务建筑以及物业公用设施设备、公用部分进行经营的，有关业主、业主委员会必须经业主大会或者业主批准其专属部分占建筑面积一半以上。且过半数业主同意按规定办理相关手续。扣除合理成本（人工、维修、税金等）后的收入，应当按照业主大会的决定使用，并将该收入的实际收支情况向全体业主公布，接受业主质疑。业主委员会。
第二十二条 物业管理区域内的车辆停车服务包括场地占用服务、停车物业服务和车辆专用托管服务。购买或租赁场地使用权的，不收取场地占用费。非规划区域停车场占用费由业主委员会通过业主大会确定；规划区内停车物业服务费、停车场占用费执行政府指导价；车辆专项存放服务收费按市场调节价执行；车辆停车服务收费由物价主管部门另行制定。
第二十三条 业主（使用人）装修房屋时，装修单位应当在室内装修工程开工前向物业服务公司申报。业主、装修方或者装修公司需要物业服务公司提供特殊服务的，可以与物业服务公司签订装修管理服务协议。物业服务公司可以按照室内装修管理服务协议向业主（使用人）收取下列费用。 ：
（1）装修服务费：根据建筑面积、装修工期，在签订装修管理服务协议时一次性向业主收取。装修服务费主要用于装修期间各种设备设施的能源消耗、装修管理服务以及各种材料的生产。
（2）装修垃圾清运及运费：业主可委托物业服务公司清理装修产生的垃圾（不包括拆除墙体产生的建筑垃圾），也可按规定时间自行清理；如果委托物业服务公司清理垃圾，则由业主负责清除。运费标准由业主与物业服务公司在政府指导价范围内协商确定。
（三）进出证制作费：对进出人员实行证件或登记查询管理的小区，物业服务企业可以对装修工人进出证件实行限时管理，收取证件制作费。
（4）装修押金：按照室内装修管理服务协议向业主与装修公司一次性收取。装修、装修工程竣工后应立即返还。但装修期间损坏的公用部位（公共走廊、墙壁等）和共用设施设备（电梯、对讲门等）的修复，由损坏责任人承担。责任人拒绝修理的，物业服务公司可以扣除相关费用。装修需缴纳装修押金，装修完毕后返还剩余部分。
除上述费用以及向实际提供数据复制服务的人员按市场价格合理复制的费用外，物业服务企业不得收取电梯使用费、楼道维护费等与装修相关的其他费用。 ETC。
上述收费标准由当地物价主管部门会同房地产主管部门制定并公布。
第二十四条 有关单位应当在物业管理区域内提供水、电、燃气、热力、电信、邮政、有线电视等服务。政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价。 、任意收费，并直接向业主收费和提供服务。需要委托物业服务公司代物业收取费用的，委托单位应当与物业服务公司签订代收代付费用合同，并向物业服务公司支付1-3%的代理服务费。
第二十五条 物业服务企业签订物业服务合同前，应当对物业管理区域内的公共配套服务设施进行检查。公共配套服务设施不齐全或者不能正常使用的，应当要求建设单位或者业主大会予以完善。无法改进的，可参照本办法在服务合同中明确其物业服务内容和要求、服务收费及标准。
物业共用部分和共用设施设备的日常运行、维护的内容、标准和要求，应当按照有关规定在物业服务公司与建设单位或者业主大会签订的服务合同中明确。
第二十六条 物业服务收费实行收费公开制度和服务价格登记制度。物业服务企业应当展示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费开始时间、服务项目、收费标准（包括指导价标准、允许浮动范围、实际收费标准）以及收取的费用。公布水、电、燃气、热力、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准和收费依据、价格举报热线等。需要业主（使用人）分摊的费用，应当公布具体分摊原则和计算方法，并接受业主的监督和询问。
公示可以采取公告牌、公示栏、服务收费手册、多媒体终端等形式。
对于业主大会成立前尚未通过招标确定的预售物业管理公共服务收费，建设单位或物业服务公司应在15个工作日内提交《住宅预售公共物业服务收费申报表》房产销售前（预售）。审核表》，到当地物价部门申领《湖南省服务价格登记证》；业主大会成立前，通过招标确定住宅前期物业管理公共服务收费标准房屋的具体情况，以及经业主大会同意，由物业服务公司与业主委员会协商确定的合同期内公共物业服务收费执行标准，由物业填写服务公司在《公共物业服务》收费备案登记表格》（见附件3），向当地物价部门申领《湖南省服务价格登记证》，并收取出证费。
第二十七条 物业服务企业已按照规定向业主（使用人）收取物业服务费的，其他单位和个人不得重复收取同类性质的费用。
物业服务企业未经委托人委托提供其他服务并收取费用的，委托人有权拒绝支付。
第二十八条 物业服务企业不承担管理或者服务费用。政府有关部门（单位）和社区按照规定需要向物业管理区域内的业主（使用人）收取费用的，必须持合法有效证件自行向业主（使用人）收取费用。
第二十九条 物业服务企业应当遵守物业服务法律、法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质量、价格一致的服务。禁止对同一物业管理区域内的同一物业实行价格歧视，物业服务企业不得根据业主身份实行不同的收费标准。
不允许房地产服务公司从进入物业管理领域的外部人员收取任何费用，包括认证费，以向商定的所有者提供分销，维护，安装和其他服务，也不允许他们从所有者那里收取任何未标记的费用（用户）。
第30条所有者应按照财产服务合同中规定的时间全额并按时支付财产服务费。如果所有者违反了财产服务合同，并且未能在时间限制内支付财产服务费，则所有者委员会应敦促所有者及时及时支付财产服务费；如果所有者仍然未能在时间限制内支付财产服务费，则财产所有人应按照“财产服务合同”中规定的相应的延迟费用，而物业服务企业可以遵守该法律。恢复。
根据法律，由建筑部门和物业服务公司签署的初步财产服务合同，以及所有者委员会签署的财产服务合同，与根据法律批准的业主批准，由所有者委员会签署的财产服务公司签署的财产服务合同。会议对业主具有约束力。所有者不得以他不是合同当事方为由拒绝支付财产服务费。如果财产服务企业根据合同和相关法规提供了服务，则所有者不得以他不喜欢或不需要接受的理由支付财产服务费。
第31条如果财产服务企业将财产服务合同中的某些专业服务项目分包给其他企业，则不会降低服务质量，降低服务内容或增加收费标准。
第32条财产合同的双方应接受当地乡镇和城镇人民政府和街头社区的监督，并在出现财产服务纠纷时接受调解。
定价当局各个层面都应与房地产当局合作，以加强对物业服务公司的服务内容，质量，收费物品和收费标准的监督。
如果财产服务企业违反财产收费法律法规及相关规定，则定价部应按照“中华人民共和国的价格法律”，“违反价格违反价格的罚款法规”，对明确标记的价格的规定物业服务收费和“匈奴省服务价格管理条例”和“匈奴省价监督和行政法规”以及其他法律，法规和规则，以施加罚款。
第33条如果价格部门或房地产部未能根据中华人民共和国的价格法管理和监督财产服务费政府处于同一级别或更高级别的负责财产服务费用的管理和监督。主管当局命令他们根据法律进行更正并与相关负责人打交道。
第34条这些措施应于2010年7月1日生效。各个层面的价格当局都可以在同一级别与房地产当局合作，以基于当地现实制定实施详细信息。 “湖南省价格局和湖南省建设部的通知就发布了湖南省的财产服务指控管理措施”（徐价格服务[2004]第178号），其他与这些措施不一致的规定是废除的同时。
如果在实施这些措施之前已签署了财产服务合同，并且尚未到期，则财产服务和收费标准仍将根据原始合同执行。合同到期后，将根据这些措施的规定实施。
如果在实施这些措施时尚未建立所有者会议，并且原始服务水平低于适用于这些措施的充电标准，则必须相应地提高服务水平；如果收费标准低于这些措施的相应服务级别，则在建立所有者会议之前，未经授权就不会增加收费标准。
